Merkez Bankasının 23 Eylül 2021 tarih ve sonraki aylarda devam eden faiz indirimi kararı ile dövizin durdurulamayacağı ve faiz indirimine devam edilmesi halinde hiper enflasyonun tüm Türkiye’de dar gelirlinin belini kıracağı tüm ekonomistlerce bilinen bir gerçekti. Kimisi halkı uyarmaya, kimi de hükümeti uyarmaya çalıştı. Dövizin artışı ile girdi maliyetlerinin yükseleceği ve halkın enflasyondan korunmak için talebi artıracağı belliydi. Sonrasında Ukrayna-Rusya savaşı ile gıda ve enerji krizi de ortaya çıkınca herkeste bir panik havası baş gösterdi. Mevcut durumunu korumak isteyen vatandaş, bulduğu her şeyi almak ve bir nebze olsun hiper enflasyondan kendini korumak istedi.
Enflasyon verilerine baktığımız zaman ürünlerdeki artış oranının genelde döviz ile paralel gittiğini görüyoruz. Bir yıl önce dolar kurunun 8.5 TL civarında olduğunu ve bugün doların %110 değer kazandığını görüyoruz. TÜİK’in gizli enflasyon sepetlerine, kimseyle paylaşmadığı ve gerçeği yansıtmayan verilerine bakmadan, gerçek enflasyonu tespit etmenin en güzel yöntemi kurdaki artış oranıyla hesaplama yapılmasıdır. Çünkü dünya artık çok daha küçük ve Amerikalının 50 cente aldığı şekeri, buğdayı Türkiye de uluslararası piyasalarda aynı fiyata alıyor. Kısaca tüm dünya ülkelerinde fiyatlar, arz sıkıntısı çekilen mallar haricinde kendi para birimlerini koruyup koruyamadıkları ile alakalı olarak yükseliyor. Para birimini dolar karşısında koruyan ülkelerin üç aşağı beş yukarı ABD’deki enflasyon kadar etkilenecekleri açıktır. Örneğin, geçtiğimiz çarşamba günü Amerika’da enflasyon verileri açıklandı, enflasyon faiz artırımı ile dizginlenerek %8.5 seviyesine geriledi. Eğer, biz de gerekli önlemleri alıp kurdaki değer kaybını ortadan kaldırsaydık muhtemelen ülkemizde de bu oranlarda bir enflasyon olacaktı.
Peki tüm yanlış politikalara rağmen, dövizdeki artış %110 civarındayken neden İstanbul da konut fiyatları %240 artış gösterdi. Bu konuda birçok uzman farklı görüşler belirtip artışın daha da hızlanabileceği, arz sıkıntısı ve yabancı talebi sonucu fiyatların fahiş artış gösterebileceği görüşünde.
Ben ise olayı çok daha farklı görüyorum. Tüm ülkede 23 milyon konut varken ve bu konutların sadece 350 bin kadarı yabancılara aitken yabancı talebini çok ciddi bir etken olarak görmemek gerekir. Ayrıca 2018-2020 yılları arasında konut arzının azalmasının asıl sebebi ise gerçekten piyasanın doymuş olmasıdır. Çünkü, birçok inşaatın yarım kaldığı, müteahhitlerin elinde satılmayan birçok daire olduğu ve inşaat şirketlerinin düşük fiyatlardan dolayı yeni inşaatlara başlamak istemediği bilinen bir gerçekti. Peki ne oldu da fiyatlar ikiye katlarken ev fiyatları üçe hatta bazı semtlerde dörde katladı. Bunun tek cevabı var; yatırımcı ve vatandaşın enflasyon canavarından kurtulabilmenin çıkar yolu olarak düşük faizli kredilerle konut alımı yapmak istemesidir. Dövizin ikiye katladığı bir ortamda konut kredilerinin 0.89 civarında olduğunu gören yatırımcı krediye yönelerek konut fiyatlarında sıçramaya sebep olmuştur. Bankaların düşük faiz oranları ile piyasayı fonlaması sonucu, maaşı 6-7 bin TL civarında olan bireyler bile aylık ödemeleri maaşından yüksek olacak şekilde borçlandı. Gelinen noktada durdurulamayan kredi talebi ve her geçen gün artan konut fiyatlarına dur demenin tek yolunun kredi musluklarını kısmak olduğunu anlayan iktidar, tüm konut kredilerine kısıtlama getirmiş, hatta kapalı kapılar ardında kamu bankalarına kredi vermemeleri konusunda talimat vermiştir. Şu anda geliriniz ne olursa olsun bazı bankalar 500 bin TL den fazla kredi vermemektedir. İstanbul‘da en düşük ev fiyatlarının 2 milyon TL civarı olduğu değerlendirildiğinde artık kredi ile konut almanın imkansızlığı kendisini göstermiştir.
Doğal olarak yüksek kredi taksitleri de kiracılara yüksek kira artışı olarak döndü. 3 milyon TL’ye aldığı evin kirasının 3 bin TL civarında kalmasının kabul edilemez bir durum olduğunu gören yatırımcı, iktisadı bakışla kira fiyatlarında artışa gitti. Eski kiracı ile devam etmek zorunda kalan yatırımcı ise çıkan geçici kanun ile ancak %25 oranında artışa gidebildi. Bu durum öyle çıkmaz bir hal aldı ki, eski kiracı ile devam etmek zorunda kalan bazı ev sahipleri 3-4 bin TL kira alırken, evlerinin değeri 3-4 milyon TL’yi bulmuş durumda. Türkiye genelinde konutun yatırım değeri 200-220 adet kira bedeli olarak görülürken, gelinen noktada 1000 kira bedelini bile bulan ev fiyatlarının mantıklı bir yatırım aracı olmadığını düşünen uzman sayısı gün geçtikçe artmaktadır. Primini ve yüksek kar elde etmiş birçok yatırımcı kredi musluklarının kısılması ile artışın durduğunu hissederken, bazı yatırımcılar için kredi taksitleri ile kira gelirinin orantısızlığı ödeme dengesinde sorunlara yol açmaya başlamıştır. Mevcut durumda, konut fiyatlarının yükselmesi ile artan değerin ev sahiplerinin banka hesaplarına yansıması için geçen sene ev alan birçok kişinin aldığı evleri satmak için ilan verdiği gözlemleniyor.
Bazı ilan sitelerinde satılık konut sayısı günlük 5-6 bin kadar artmaktadır. Örneğin en çok tercih edilen ilan sitelerinin birinde, geçtiğimiz pazar günü 468 bin satılık konut varken, salı günü 481 bin ve çarşamba günü 488 bin adet satılık ilan olduğunu görüyoruz. Yarım milyon konutun ilanlama ile satıldığı (birçok toplu konut projesinin bu ilanlama siteleri ile çalışmadığı da düşünüldüğünde) ülkede konut arzının yetersiz olduğundan bahsetmek pek de doğru bir yaklaşım değildir.
Son dönemdeki artış; arz talep dengesinden dolayı değil, ucuz kredi maliyetlerinin spekülatif hareketlere yol açmasındandır. Reel olarak oluşmuş bir fiyatlamadan bahsetmek güç olup, ancak belirsizlik ve risk ortamının sebep olduğu bir panik ile artışlar yaşanmıştır. Bu fahiş artışın dengeye gelmesi ve bir konutun değerinin 200 kira bedeline tekrar inmesi için zamana ihtiyaç vardır. 3-4 yıl boyunca Türk Lirasına karşı bir güven ortamının oluşmayacağı, konut fiyatlarının artış göstermeye devam edeceği öngörülse de, döviz cinsinden mevcut değerlerini koruyamayacakları ortadadır. Yıllık olarak döviz cinsinden konut fiyatlarının yüzde 15 civarında ucuzlayacağını, 3 yıl sonunda şu anki değerlerinden yüzde 40 oranında değer kaybedeceklerini değerlendiriyorum. İstanbul’un birçok yerinde oturulabilir site içi 3+1 standart daire fiyatı, 300.000 $ civarındadır. Bu parayla, birçok Avrupa ülkesinde ev alabilir ve ortalama 1500 $ kira geliri elde edebilirsiniz. Hatta İsviçre gibi en gelişmiş Dünya ülkelerinde bile bu parayı peşinat verip 50 yıllığına kredi çeker ve 50 yıl boyunca hiç vergi vermeden aylık 2 bin İsviçre Frangı gelir elde edebilirsiniz.
Bundan sonra konut fiyatlarında döviz ve enflasyon oranında artış beklemenin artık hayal olduğu açıktır. Fakat, fiyatların düşüşe geçeceğini de bu yüksek enflasyon döneminde söylemek zor. Ancak artış, hem enflasyon hem de döviz artış hızının altında olacaktır.
Sonuç olarak, faiz indirimi kararı ile sıçrayan döviz ve enflasyon toplumsal infiale yol açmaktadır. Cesur olanlar, gelirlerinin çok üstünde borçlanarak bir nebze olsun kendisini enflasyon karşısında korudu, borçlanmayı sevmeyen tedbirli olan vatandaş ise daha da fakirleşti. Toplumsal eşitsizliğin en büyük örneği, enflasyon %100 civarındayken, kamu bankalarının toplumun küçük bir kesimine aylık 0.89 oranında kredi vermesidir. John Maynard Keynes’in dediği gibi, “İnsanoğlunun temel sorunu üç değişkeni bir araya getirmektir: Ekonomik verimlilik, sosyal adalet, bireysel özgürlük.” Biz ise bu üç değişkeni hiç bir araya getiremedik.
Güçlünün daha da güçlü olduğu bu düzende, yarınlara umutla bakmak için borçlanın!